Интернет-приемная Версия для слабовидящих
МУНИЦИПАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ ГОРОД БАЛАШОВ
16 мая 2011 года, 14:17

В помощь собственникам жилья. Рекомендации по реализации решения об изменении способа управления многоквартирным домом

Основной целью реформирования жилищно-коммунального хозяйства является повышение качества содержания и обслуживания жилищного фонда, достижению которой способствует самостоятельное определение собственниками помещений многоквартирного дома способа управления этим домом, их непосредственное участие в управлении.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает изменение способа управления в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений дома, в связи с чем, документальное оформление перехода многоквартирного дома от одной управляющей организации (товарищества собственников жилья, жилищного кооператива) к другой требует единого порядка.

Рекомендации разработаны для жителей нашего города, носят информационно-разъяснительный характер и предназначены для практического применения собственниками помещений многоквартирных домов, управляющими организациями (товариществами собственниками жилья, жилищными кооперативами) и другими участниками правоотношений, возникающих при реализации принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома решения об изменении способа управления домом. Рекомендации подготовлены на основании требований действующего законодательства с учетом предложений ресурсоснабжающих организаций города.

С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации управление жилым многоквартирным домом стало возможным лишь в трех вариантах, предусмотренных статьей 162:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В зависимости от выбранного способа управления обязанность по надлежащему техническому содержанию дома и обеспечению предоставления жителям коммунальных услуг лежит либо на управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) либо на собственниках дома.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственниками помещений вновь выбранной управляющей организации (ТСЖ). Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов.

Между тем, законодательством предусмотрено, что принятое собственниками помещений дома решение реализуется путем:

• заключения договоров, предусмотренных ст.164 Жилищного кодекса Российской Федерации (при непосредственном способе управления);

• государственной регистрацией ТСЖ;

• заключения договоров управления многоквартирным домом, предусмотренных ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации (при выборе управляющей организации).

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, ТСЖ либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив - со дня государственной регистрации как юридического лица.

Изменение способа управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений дома, проведенного в очной либо заочной форме в порядке, установленном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для того, чтобы собственники помещений дома смогли реализовать свое право на выбранный способ управления домом, необходимо совершить следующие действия.

1. Письменно уведомить о принятом собственниками решении предыдущую управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК).

• Данное уведомление допускается направить как собственниками дома, так и вновь выбранной управляющей организацией (ТСЖ). При этом к уведомлению обязательно должна быть приложена копия протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

• В уведомлении следует указать конкретную дату, с которой управляющая организация (ТСЖ) намерена приступить к управлению многоквартирным домом. Период платы за коммунальные услуги, в соответствии с законодательством Российской Федерации, устанавливается равным календарному месяцу, соответственно, целесообразно, чтобы дата начала управления домом совпадала с первым числом месяца.

2. Руководитель управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) в течение 7 дней после получения уведомления, указанного в п.1 Рекомендаций, извещает энергоснабжающие и коммунальные службы о расторжении договоров по данному дому, если иной срок не установлен договором энергоснабжения.

3. Управляющая организация (ТСЖ, ЖСК) передает вновь выбранной управляющей организации (ТСЖ), а та в свою очередь принимает, технический паспорт и копии иной технической документации, документацию паспортной службы, бухгалтерскую документацию, а также:

• копии документов от энергоснабжающих и коммунальных служб о расторжении договоров с предыдущей управляющей организацией (ТСЖ, ЖСК) на поставку (обслуживание) данного дома, либо копии документов, подтверждающих наличие договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями с актами, устанавливающими границы балансовой принадлежности сетей;

• сальдовые остатки (задолженность и переплата) жителей дома за потребленные жилищно-коммунальные услуги.

4. Стороны осуществляют прием-передачу документации по акту. Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен пунктами 24, 26 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491.

Передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.

При смене управляющей организации либо способа управления также целесообразно составить двусторонний акт состояния общего имущества многоквартирного дома. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.

5. Руководитель управляющей организации (ТСЖ, ЖСК) направляет письмо об исключении из договора на оказание услуг дома, собственники которого приняли решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления этим домом.

В письме в обязательном порядке указывается:

• Дата исключения дома из договора, которая должна совпадать с первым числом расчетного месяца;

• Основание исключения дома из договора (решение общего собрания собственников помещений дома, при выборе непосредственного способа управления домом копия протокола прилагается в обязательном порядке);

• Наименование организации, принимающей дом в управление;

• Сообщение о передаче сальдовых остатков (долгов и переплат по лицевым счетам собственников дома) за жилищно-коммунальные услуги в принимающую управляющую организацию (ТСЖ) или указание оставить сальдовые остатки за жилищные услуги и передать только сальдовые остатки по коммунальным услугам.

6. Руководитель вновь выбранной управляющей организации заключает с собственниками помещений многоквартирного дома договоры управления, предусмотренные ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации, а председатель ТСЖ заключает договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. Датой начала действия договоров целесообразно устанавливать первое число месяца.